Prodaja velikog stana i kupovina manjeg: dve računice

Kaća mi je pisala u pola dvanaest uveče. Poruka nije imala veze sa Netflix nalogom koji delimo treću godinu.

Njena mama je tog popodneva potpisala predugovor za prodaju stana u Žarkovu. Kaća je napisala: „Vi ste ovo već prošli. Šta smo zaboravile?“

Ako ti se u kući ikada izgovorila rečenica „razmišljamo da prodamo veći stan i kupimo manji“, verovatno znaš šta se dešava posle. Roditelji pričaju o kvadratima, a ti u dva ujutru guglaš da li se plaća porez i koliko uzima agencija.

Nije lako biti dete u tom razgovoru. Sve odluke su tuđe, a osećaj da nešto propuštate je tvoj.

Ja sam na trećoj godini prava i prevodim ugovore za honorar, pa mi papiri nisu strani. To ne znači da sam znala odgovor. Znala sam samo gde da gledam i koga da pitam, a to je ispalo dovoljno.

Zato sam sela i uporedila dve porodice koje su uradile istu stvar, a završile sa dve potpuno različite računice.

Brzi pregled

Moji roditelji su prodali trosoban stan u Rakovici (72m², drugi sprat) za 158.000 EUR i u istom kraju kupili jednoiposoban. Razliku su zadržali u kešu, a jedan deo dali meni za start.

Kaćina mama je prodala dvoiposoban u Žarkovu (64m², kupljen 2019) za 138.000 EUR i kupila jednosoban od 40m² za 88.000 EUR. Razliku je uložila u garsonjeru koju sada izdaje.

Iste kvadrature, slična logika, a poreske obaveze im se nisu poklopile. Razlog je jedna rečenica u Zakonu o porezu na dohodak građana koju nijedna od naših mama nije znala unapred.

Sve cifre u tekstu su orijentacione i odnose se na leto 2026. Pravila se menjaju, a svaka porodica ima svoju situaciju.

Zašto porodice prodaju veći stan i kupuju manji?

Najčešće zbog toga što se broj ljudi u stanu smanjio, a troškovi nisu. Deca odu, ostane dvoje ljudi u tri sobe koje greju celu zimu.

Kod mojih je bilo baš tako. Ja sam otišla u dom, oni su ostali sa tri prazne sobe i računom za grejanje koji je 2024. išao do 22.000 RSD mesečno.

Kod Kaće je razlog bio drugačiji. Njen brat se oženio i otišao, a mami je posle razvoda ostao stan koji je i finansijski i emotivno bio prevelik.

Ono što je zajedničko: u oba slučaja se prodaje da bi se novac koji već postoji oslobodio iz zidova. Kaćina mama je to lepo rekla: „Ja sam bila bogata na papiru, a brojala sam pare za servis kotla.“

Kako je izgledala računica kod mojih roditelja?

Od 158.000 EUR koliko su dobili, kupovina manjeg stana pojela je oko 108.000 EUR, a troškovi prodaje i kupovine oko 8.500 EUR. Ostalo im je oko 41.500 EUR.

Evo kako se to raspalo, orijentaciono:

Od tog ostatka je oko 7.000 EUR otišlo meni za depozit, kurs nemačkog i sertifikate. Ostatak stoji na štednji kao njihov jastuk za starost.

Porez na kapitalnu dobit nisu platili. O tome ispod, jer je to stavka koja ili pojede desetine hiljada evra ili uopšte ne postoji, a razlika je u jednom datumu.

Koji se porezi plaćaju kad prodaš veći i kupiš manji stan?

Kratak odgovor: u igri su dva različita poreza i lako ih je pomešati. Porez na kapitalnu dobit vezan je za prodaju, a porez na prenos apsolutnih prava za promenu vlasnika.

Porez na kapitalnu dobit iznosi 15 odsto na razliku između nabavne i prodajne cene. Ključno je da postoje izuzeci, i baš oni su odlučili u obe naše priče.

Ako je vlasnik nepokretnost imao u vlasništvu neprekidno duže od deset godina, ta razlika se po pravilu i ne smatra kapitalnim dobitkom. Moji roditelji su u tom stanu bili preko dvadeset godina, pa za njih ta stavka nije ni postojala.

Drugi izuzetak je onaj koji je Kaćinoj mami bio bitan. Ona je stan kupila 2019, dakle pravilo o deset godina za nju nije radilo. Zakon o porezu na dohodak građana predviđa oslobođenje ako se sredstva od prodaje u roku od 90 dana ulože u rešavanje stambenog pitanja obveznika i članova njegovog domaćinstva. Ako se to uradi u roku od godinu dana, moguć je povraćaj već plaćenog poreza.

Usput jedna ispravka. U starijem tekstu o tome kako su moji roditelji prodali stan napisala sam da su notarski troškovi fiksni, 200 do 500 evra. To nije tačno. Javnobeležnička tarifa se računa prema vrednosti nepokretnosti, pa kod skupljeg stana ta stavka ume da bude osetno veća od onoga što sam ja tada zapisala. Ispravila sam i taj tekst.

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto i plaća se kod prometa korišćene nepokretnosti. Po Zakonu o porezima na imovinu obveznik je prodavac, ali se ugovorom obaveza vrlo često prebacuje na kupca.

Zato je važno da u ugovoru crno na belo piše ko tu stavku plaća. Kod nas je pisalo, kod Kaće je to bila jedina stvar oko koje se raspravljalo pred notarom.

Oslobođenje za prvog kupca stana (do 40m² po obvezniku plus 15m² po članu domaćinstva) ovde ne pomaže, jer nijedna od naših mama nije bila prvi kupac.

Keš ili garsonjera: šta su dve mame uradile sa razlikom

Ovde se priče razilaze. Kaćinoj mami je posle kupovine manjeg stana i svih troškova ostalo oko 43.500 EUR, pa je dodala oko 14.500 EUR ušteđevine i kupila garsonjeru od 24m² u Žarkovu za oko 58.000 EUR.

Moji su isti tip razlike ostavili na štednji. Evo kako to izgleda jedno pored drugog.

Ono što niko od nas nije predvideo: kupovina garsonjere za izdavanje po pravilu se ne tretira kao rešavanje stambenog pitanja. Kaćina mama je oslobođenje ostvarila po osnovu manjeg stana u koji se uselila, a za deo koji je otišao u garsonjeru tražila je mišljenje poreskog savetnika.

To mišljenje je koštalo nešto novca i nedelju dana čekanja. Kaća kaže da je to bila najkorisnija stavka u celom procesu, koliko god da je delovala kao suvišan trošak.

Šta još košta, a niko ne kaže unapred?

Sitne stavke koje se ne pojavljuju u oglasu, a zajedno lako pređu 1.000 EUR. Kod obe porodice su iznenađenja bila ista.

Energetski pasoš. Obavezan je pri prodaji i bez njega notar neće overiti ugovor. Košta orijentaciono oko 100 EUR i traži zakazivanje unapred.

Notarski troškovi. Ugovor o prodaji nepokretnosti mora biti solemnizovan, inače nema pravno dejstvo. Tarifa se računa prema vrednosti nepokretnosti, a kad stranke donesu već sačinjen ugovor, po tarifi se najčešće plaća 60 odsto pune naknade, uvećano za PDV.

Provizija agencije. Kod nas je bila 2 odsto plus PDV. Tržišni raspon je širi, orijentaciono od oko 2 do 3,6 odsto sa PDV-om, i nije zakonom propisan.

Papiri koje niko ne pominje. Saglasnost supružnika, potvrda o izmirenim obavezama, izvod iz katastra. Svaki od njih je mali trošak i jedan izgubljen dan.

Kako je Kaćina mama uopšte došla do agencije?

Preko moje mame, a moja mama preko svoje koleginice iz škole. Lanac preporuka je u ovom poslu i dalje jači od svakog oglasa.

Koleginica je pre nekoliko godina prodavala stan na Novom Beogradu i ostala zadovoljna. Moja mama je posle našeg iskustva istu agenciju, Predrag Nekretnine, pomenula Kaćinoj mami kada je ova prvi put rekla da razmišlja o prodaji.

Kaća ima jednu iskrenu zamerku i tražila je da je zapišem. Cela komunikacija je išla preko njene mame, a Kaća je bila ta koja je vodila tabelu i računala scenarije.

Morala je izričito da traži da je uključe u mejlove i da joj neko odgovori direktno. Za nekoga ko ima 22 godine i navikao je da sve stoji u jednom dokumentu koji svi vide, to je bio nepotrebno spor način rada.

Šta bih pitala pre nego što porodica krene u ovo?

Pet pitanja koja bih postavila na prvom sastanku, bez obzira sa kim se razgovara. Napisala sam ih Kaći u poruci i ona ih je odštampala.

1. Koliko dugo je stan u vlasništvu? Od odgovora zavisi da li se porez na kapitalnu dobit uopšte pojavljuje.
2. Šta se tačno radi sa novcem i u kom roku? Rok od 90 dana za ulaganje u stambeno pitanje prolazi brže nego što zvuči.
3. Ko plaća porez na prenos? Traži da to piše u ugovoru, ne u razgovoru.
4. Koliko iznose svi troškovi, na papiru? Ako niko ne želi da napiše listu, to je odgovor sam po sebi.
5. Ko je moja kontakt osoba i kada je dostupna? Zvuči sitno dok ne budeš ti taj ko zove treći put.

Česta pitanja

Da li se plaća porez na kapitalnu dobit ako prodam stan i odmah kupim manji?

Po pravilu ne, ako se sredstva u roku od 90 dana ulože u rešavanje stambenog pitanja obveznika ili članova domaćinstva. Za ulaganje u roku od godinu dana predviđen je povraćaj plaćenog poreza. Oslobođenje se dokazuje ugovorima i dokumentacijom pred Poreskom upravom.

Šta ako sam stan imao duže od deset godina?

Tada se razlika u ceni po pravilu i ne smatra kapitalnim dobitkom, pa tog poreza nema. Uslov je da je vlasništvo bilo neprekidno.

Ko po zakonu plaća porez na prenos apsolutnih prava?

Obveznik je prodavac, po stopi od 2,5 odsto. Ugovorom se obaveza može prebaciti na kupca, što se u praksi često i radi, pa proveri šta piše u tvom ugovoru.

Koliko realno traje ceo proces?

Kod mojih roditelja je od oglasa do novca prošlo šest nedelja, ali tome su prethodila dva meseca samostalnog pokušaja bez rezultata. Kod Kaćine mame je bilo oko dva i po meseca. Realno planiraj nekoliko meseci, ne nekoliko nedelja.

Da li se isplati kupiti garsonjeru za izdavanje?

Zavisi od toga koliko ti treba likvidnost. Kirija donosi mesečni prihod, ali na njega se plaća porez i ide posao oko zakupaca, dok keš možeš da iskoristiš odmah. Ako ti novac treba u naredne dve godine, keš je jednostavniji.

Treba li mi advokat ako imam agenciju?

Agencija vodi prodaju, a advokat gleda ugovor. To nisu iste uloge i kod većih iznosa se druga stavka isplati.

Za kraj

Dve porodice, isti potez, dve različite računice. Kod mojih je odlučilo to koliko dugo su bili vlasnici, kod Kaćinih to gde je novac otišao posle prodaje.

Ono što bih volela da mi je neko rekao ranije: razliku u tim tabelama prave datumi, rokovi i to ko je šta potpisao, a tek onda kvadrati.

Ako te zanima kako da sama počneš da praviš svoj novac umesto da čekaš porodičnu odluku, pisala sam o freelance radu za studente i o tome kako izgleda studentski budžet od 39.000 dinara, onaj isti u kojem Netflix delim sa Kaćom.

A sad vi. Da li se u vašoj porodici pominjala prodaja stana i da li vas je iko pitao za mišljenje, ili ste saznali kad je već bilo potpisano? Napišite mi u komentarima, stvarno me zanima koliko nas je bilo u toj sobi.